家の解体費用はいくら？費用相場や売却までの流れを解説！

家を売るとなった場合に「解体したほうが高く売れるのでは」と考える方は少なくありません。
一般的に建物が建っている土地よりも更地のほうが売りやすいといわれていますが、解体により生じるデメリットもあります。
1度建物を解体してしまうと元には戻せないため、解体するかどうかは慎重に検討しなければなりません。
そこで今回は、家を売却する際に解体をおこなうデメリットや売却までの流れ、解体費用の相場を解説します。
台東区にお住まいで、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

家の売却前に解体は必要？費用相場

家を解体するとなったら、それなりの費用がかかります。
解体費用はさまざまな要因で変動しますが、相場は100～300万円程度です。
ここでは、解体費用が決まる要因を4つご紹介します。
所有する物件の状態と比較して、費用がどのように変動しそうか確認しておきましょう。

建物の構造

家の構造は、解体費用を決める大きな要素です。
一般的に、建物が頑丈になるほど解体費用も高くなります。
建物の構造別に見た解体費用の相場は以下のとおりです。

• 木造：1坪あたり3～5万円
• 鉄骨造：1坪あたり4～6万円
• 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：1坪あたり6～8万円

上記はあくまでも目安のため、木造であっても使用している建材によっては想像以上にコストがかかることもあります。
また、地下室がある場合には注意が必要です。
地下室は解体するときに特別な重機や埋め立て作業が必要なケースがあり、解体費用が高額になる可能性があります。

建物の立地条件

解体費用が増減する要因として次に挙げられるのが立地です。
重機が出入りできないほど狭い土地や建物が隣の家と近接している場合には、人力で解体する部分が増えてしまいます。
その結果、通常よりも多くの人員を確保することになり、人件費のぶんだけ料金が高くなります。
どのような立地環境でどれほどのコストがかかるかは、個別に判断しなければなりません。
確実な解体費用を知りたければ、解体業者に見積もりを依頼しましょう。

付帯工事

家の解体工事は、建物を壊して終わりではありません。
庭木や門扉なども撤去する必要があります。
こうした作業は付帯工事として、別途費用がかかるケースがほとんどです。
付帯工事にかかる費用の目安は以下を参考になさってください。

• ブロック塀の撤去：1㎡あたり2,000～2,500円
• 庭木の撤去：1本あたり1～5万円
• フェンスや門扉の撤去：1式あたり2万円～
• 残置物の処分：1tあたり1.5万円～3万円

また工事で出てきた廃材を処理するにも費用がかかるため、廃材が多くなるほど解体費用も高くなります。
そのほかにも、解体を依頼する業者や依頼する時期によっても費用が異なります。
解体業者の繁忙期である12～3月は人手が足らず、人件費が高騰する可能性が高いです。
解体費用を安くしたい場合には、閑散期と呼ばれる4～11月の間に解体を依頼すると良いでしょう。

家の売却前に解体は必要？解体の流れ

実際に家を解体するとなったら、まずは業者に見積もりを依頼します。
見積りを依頼したあとの流れは以下のとおりです。

• 現地確認
• 見積もり・契約
• 解体準備
• 解体工事
• 廃材処理・整地

各工程でどのようなことをおこなうのか具体的な内容を確認していきましょう。

現地確認から契約まで

解体業者に見積もりを依頼したら、業者と日程調整をしたのち現地確認をおこないます。
建物の解体費用はさまざまな要因で変動するため、個別での判断が必要です。
正確な見積もりを出すには、必ず現地に訪れ「解体のしやすさ」を確認しなければなりません。
見積もりの結果に納得できたら、解体業者と契約を結んで解体準備に進みます。

解体準備

解体準備では、近隣の挨拶と配管配線の撤去などをおこないます。
建物を解体する際には、騒音やほこりが出るほか、大きな重機が出入りすることになるため、近隣への挨拶は必ずおこないましょう。
事前に挨拶をして工事完了までの期間を伝えておくと、後々トラブルに発展することを防げます。
また、電気やガスの停止、配管配線の撤去依頼も自分でおこなわなければなりません。
水道に関しては、解体工事中に業者が使用することが多いため、停止依頼は不要なケースが多いです。
もしも工事中に業者が水道を利用するとなったら、使用料負担をどうするか事前に話し合っておきましょう。

解体工事

解体準備を終えたら、解体工事の開始です。
はじめに足場を組み、防音シートで建物全体を覆います。
防音シートを設置することで、騒音や粉塵を防ぐことができ、近隣住民への影響を最小限にできます。
その後は、内装材や設備機器などを解体して、次に骨組み部分、最後にコンクリートの基礎を掘り起こして撤去するという流れが一般的です。

廃材処理・整地

建物の解体が済んだら最後は後片付けです。
工事によって出たコンクリートやガラスなどの廃材を分別して、トラックで運び出します。
廃材処理と同時に、地中に余計なものが埋まっていないかも確認します。
問題なければ地面を平らにならす「整地」をおこなって、解体工事は完了です。

家の売却前に解体は必要？解体するデメリット

解体工事が始まってしまうと後戻りはできません。
後悔しないためにも、解体によって生じるデメリットを理解しておくことが大切です。
ここでは、解体によるデメリットをご紹介します。

税金面の負担が増える

通常、住宅が建つ土地には固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されており、200㎡以下の部分は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されています。
建物を解体して更地にすると、この特例が使えません。
そのため、固定資産税額がこれまでよりも高くなり、売却期間が長引くほど負担が大きくなるというデメリットがあります。

再建築不可となるケースがある

古い家が建つ土地は、現行の建築基準法に適しておらず「再建築不可」となっているケースも多いです。
再建築不可の土地は、現在建っている家を解体してしまうと、新たに住宅を建てることができません。
建物を残していればリフォームやリノベーションなどを施して使い続けることができるので、更地にするよりも売却しやすくなる可能性があります。

解体費用を全額回収できるとは限らない

建物を解体するには100～300万円ほどの高額な費用がかかります。
その費用を土地の売却金額に上乗せできるとは限りません。
たとえば解体に200万円かかったとして、200万円を上乗せした価格で土地を売却できなければ、損をしたことになります。
売却価格を決める要素はさまざまですが、安いほうに買い手がつきやすいのは事実です。
また最近は古民家がブームになっているため、解体しないほうが高く売れるかもしれません。

解体したほうが良いケースとは

ここまで建物を解体するデメリットを解説してきましたが、解体したほうが良いケースもあります。
それは「建物が著しく老朽化している場合」です。
老朽化が進みボロボロな家は解体が必要だと判断され、敬遠される傾向にあります。
同じ条件であれば、解体費用がかかる物件よりも更地のほうが魅力的にうつるでしょう。
建物が著しく老朽化している場合には、更地にしてから売却することをおすすめします。

まとめ

建物を解体すると元には戻せないため、不動産売却時に解体が必要かどうかは慎重に検討しなければなりません。
自分で判断するのが難しい場合には、不動産会社に相談することがおすすめです。
私たち「アーク」は、台東区を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却についてお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。