不動産売却時における贈与税とは？課税されるケースや軽減する方法を解説

不動産の売却時に注意が必要な税金として、贈与税が挙げられます。
贈与税は、売却する方にその意思がなくても、贈与とみなされて課税がされてしまうケースがあるのです。
そこで今回は、不動産売却時の贈与税とはどのようなものか、課税されるケースや軽減する方法について解説します。
台東区のほか東京都東部で売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時の贈与税とは？

まず、不動産売却と贈与税は、どのように関係するのかをご説明します。

贈与税は無償で譲った財産に課税される

贈与とは財産を無償で第三者に提供することで、贈与した財産の価値に応じて、贈与を受けた側が贈与税を納める必要があります。
第三者とはいいながら、贈与税が発生する際の論点となるのは、親族間や系列法人の間などで相続税を軽減しようとした結果、贈与とみなされて課税されてしまうことです。
不動産に関してもそうですが、贈与を受けた側が価格に応じた税金を納める必要があるほか、贈与税の税率は高く設定されているため注意が必要です。
以下、相続税のシステムの仕組みについてご説明します。

暦年課税と相続時精算課税

贈与税を支払うことになった場合に、暦年課税と相続時精算課税といういずれかの方法を選択することになります。
暦年課税とは、1年間で贈与を受けた額の総額から110万円を控除できる制度で、110万円を差し引いた部分にのみ税金が課せられる方法です。
暦年課税は110万円を超えた部分の評価額に比例して、税率が高くなる累進課税となっており、控除額も評価額で変わります。
たとえば110万円を超えた部分が300万円超400万円以下の場合、税率20%で控除額25万円となり、600万円超1,000万円以下では、税率40%で控除額125万円です。
相続時精算課税とは、親子間など直系尊属であるなどの一定の要件を満たした場合に、選択可能な方法です。
一度選択するとそれ以降2,500万円までが非課税で、2,500万円を超えた分について一律20%の税率が課されます。
そして非課税となった2,500万円までの部分は、相続が発生してから相続税の計算時に、相続財産に合算されて課税されることになります。

一般税率と特例税率

さらに、贈与を受ける対象者の要件によって、特例税率が適用されます。
一般税率は前述の暦年課税の際にもご紹介したものですが、直系尊属から20歳以上の子や孫に贈与する場合の特例税率の場合、税率、控除額ともに優遇されます。
たとえば200万円超400万円以下の場合、税率15%で控除額10万円、400万円超600万円以下では、税率20%で控除額25万円となります。
これに基づくと、25歳の子が父親から600万円の贈与を受けたケースでは、（600万円－110万円）×20%－25万円で、納税額は73万円となります。

不動産売却時に贈与税がかかるケースとは？

では、不動産の売却時にどのようなケースで贈与税がかかってしまう可能性があるのでしょうか？

親族間取引

親族間取引とは親子など親族の間で不動産を売買取引することです。
たとえば、親が所有している相場2,000万円の物件を、子に200万円で売却したとします。
このような場合は、あまりにも相場からかけはなれた金額で売却していることになり、1,800万円に贈与税が課せられる場合があります。
親族間の取引はこのような例が非常に多いため、税務署のチェックも厳しくなっています。
そのため、たとえ親族間取引であっても、適正な価格で不動産売買をすることが良いでしょう。

法人間取引

関係会社との取引や、法人とその代表者個人の取引に関しても、適正な金額でないとみなされた場合は、贈与税課税の対象となります。
実際の相場と売買価格との間に差額がある場合に、その差額に対して贈与税がかかります。
親族間売買と同様に、法人間の取引も税務署はチェックしているので、贈与とみなされるような取引にならないように注意しましょう。
ここでご紹介したいずれのケースも、所得税や贈与税を逃れるために相場よりも安い価格で売買する「低額譲渡」とみなされることが問題となっています。
税務署は、取引や金額を登記簿謄本や確定申告で把握し、確定申告がおこなわれない場合は税務調査が入ることもありますので、適正な取引を意識してしっかりと申告をおこないましょう。

不動産売却時に贈与税などの税金を軽減する方法

不動産売却の際の税金控除に関する注意点をご説明します。

毎年110万円ずつ贈与する

1,000万円の財産を贈与するのであれば、事前に打ち合わせをしたうえで110万円ずつ10年かけて贈与をおこなえば、基礎控除枠内となるため課税されることはありません。
不動産の贈与の場合、共有持分からの部分的な贈与か、10年目に1,000万円の売買契約を締結するという方法が考えられます。
しかし、毎年同額の贈与をしていると税務署に計画性のある「定額贈与」とみなされて、あとから贈与税が課税される可能性があるため、毎回個別のものとして贈与契約書を作成すると良いでしょう。
また、毎年贈与する時期を変えるようにしたり、贈与額を毎回同額にせずに変更することも良い方法といえます。

相続税精算課税制度の活用

相続時精算課税制度は、選択することで2,500万円まで非課税となるため、贈与税を安く抑えることができる場合があります。
非課税となった部分は前述したように、相続時に相続財産として計算されることになります。
しかし、相続財産が相続税の基礎控除額である「3,000万円+600万円×法定相続人の数」を大きく超えない場合は、結果として節税となるのです。
また相続時精算課税制度は、贈与をした年の1月1日において60歳以上の直系尊属から、20歳以上の直系卑属である推定相続人への贈与のみ適用することができる制度であるため、事前に確認をしておきましょう。

贈与税の特例の適用

贈与税には、以下のような特例も認められているので、当てはまる場合は活用しましょう。
贈与税の配偶者特例
婚姻期間が20年以上の妻に対して、マイホームやマイホームの購入資金を贈与する場合は、2,000万円までは非課税にすることができます。
この制度を利用することで基礎控除とあわせ、暦年課税の場合で2,110万円まで、相続時精算課税制度では4,500万円まで贈与税が非課税になります。
住宅取得等資金の贈与の特例
20歳以上の方が、父母や祖父母などの直系尊属からマイホームを取得するための金銭として贈与をうける場合、一定額が非課税になる制度です。
ただし、令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間における贈与と、期間が定められているため注意しましょう。
この特例の利用で、省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。

まとめ

不動産売却時の贈与税とはどのようなものか、課税されるケースや軽減する方法について解説しました。
親族間取引の場合には、低額譲渡とみなされないためにも、適正な価格での取引を心がけましょう。
特例を利用する際には、条件や期間をしっかりと把握しておきましょう。
台東区のほか東京都東部で売却をご検討の方は、アークにお気軽にご相談ください。