収益物件を売却する方法は？手順や高く売却するためのポイントを解説

近年では、物件オーナーの高齢化や老後の資産形成を目指すサラリーマン大家さんの増加が進み、収益物件の市場が活気づいています。
しかし、せっかく売却するのであれば、ベストな成果を得られるポイントを知りたいものです。
そこで今回は、収益物件を売却する方法はどのようなものか、タイミングや手順、高く売却するためのポイントについて解説します。
台東区エリアで売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

収益物件の売却方法！売却するタイミングとは

ここでは、収益物件を売却する際の最適なタイミングを3つご紹介します。

大規模修繕の時期

一棟所有・区分所有ともに大規模修繕の時期には出費がかさむだけでなく、ときには、修繕費用が想定される売却益を超えてしまうことも考えられます。
そのため、大規模修繕をおこなうタイミングで売却することで、修繕費用でかかる出費を減らすことができます。
また、築年数も売却する際の目安のひとつとなります。
マンションの価格は築6年から20年くらいの間にもっとも下降しますので、まだ大きな修繕が発生せず、売値も高めな築6年から15年まであたりが売り時と言えそうです。

相場の値動き

現在都市部では家族用の物件、郊外や地方では25㎡くらい以上の広さの物件が人気となり、価格が上昇しています。
コロナ禍の影響でリモートワークが進んだことによる郊外の物件の値上がりや、周囲の街の開発状況やその他の要因で価格上昇する時期があります。
売却活動に入る前から、基準地価や公示地価などをチェックしたり、不動産会社に売却相談や査定依頼をすることをおすすめします。

市場に出す季節

年明けから3月までの時期が、収益物件の需要があると言えます。
理由として、就職や人事異動、進学によって賃貸物件の客付けが活発になる時期であるため、収益物件の価値が高まるからです。
したがって、売買の契約時期を逆算すると、8月末から11月末くらいまでの間に売り出せるのが理想的な状態となります。
また、この時期までに施策をおこない、極力満室に近い状態にすることで、収益物件としての商品力を高めておくのもおすすめです。
室内が確認しづらい、リフォームの効率が悪いなどの理由で、居住中物件の評価を低く見る買主の方もおられますが、満室を喜ぶ方のほうが多いと考えて良いでしょう。
このように、買主の立場や心理を考慮に入れた販売時期を意識しましょう。
不動産売却において、お困りの方やご不明点がある方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。

収益物件を売却する手順や方法とは

収益物件を売却する際の方法や手順は、以下のようになります。

収益物件を売却する手順は？

まず、売却の仲介をおこなう不動産会社に査定を依頼しましょう。
その際、ご自身でも市場調査をおこない、売り出し時期や価格をイメージすると、査定結果に対して妥当かどうかの判断ができます。
売却することを入居者やマンション管理組合などに事前に連絡をし、必要な手続きの準備を済ませておきましょう。
仲介の不動産会社との媒介契約は、複数社と契約する一般媒介契約と、一社とのみ契約する専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があるため、ご自身にあった媒介契約を締結しましょう。
媒介契約を締結したあとは、レインズや不動産会社の自社サイト、ポータルサイトなど、インターネットの各メディアで物件売り出しの情報公開をおこないます。
成約したら売買契約を経て決済、所有権移転、引き渡しをおこない、売却は完了となります。

必要書類の準備

売却をする際に必要となる書類は以下のようなものが挙げられます。

• 身分証明書
• 権利証か登記識別情報
• マンションの管理規約や維持費等の書類（区分所有の場合）
• 直近の固定資産税納税通知書
• 購入時の売買契約書

このほか、登記簿謄本や実印・印鑑証明も必要になるため、押さえておきましょう。

仲介と買取

収益物件の売却方法として、おもに仲介と買取の2種類があります。
仲介はここまでご説明してきた一般的な方法で、3か月から6か月ほどの時間をかけて、市場価格の平均に前後する価格で売却します。
これに対して買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法で、売却価格が相場よりも下がりますが、売却が完了したあと現金化までに1か月程度という速さが最大のメリットです。
仲介に比較して売却価格が低くなる理由は、再販までの経費や契約適合責任のリスクを不動産会社が負い、再販によって利益を確保するためです。
上記以外の買取のメリットとして、仲介手数料がかからない、契約不適合の責任が免責となる、そのほか各種の面倒な手続きなどが不動産会社に任せられるなどが挙げられます。

収益物件を高く売却する方法とは

最後に、収益物件を売却する際の税金控除に関する注意点をご説明します。

タイミングを考える

前述でお伝えした、繁忙期に合わせるという考え方は、売りやすくなる、早く決まるという観点でしたが、高く売る、売却益を増やすための条件を整理すると、以下のようになるでしょう。

• 修繕前で、物件価値が下がりきる前
• 相場が高騰しているとき
• 満室状態のとき

売却する目的を明確にする

たとえば買い換え目的の売却であれば、相場が高騰している時期だと、買う物件の値段も上がっているので、損をしてしまう可能性があります。
収益低下、老朽化への対応であれば、借り入れを増やしてでも買い換えの方が良いという判断もあります。
また、売り出してから成約するまでに平均3か月から6か月くらいを要するので、その期間も計算に入れて、現金化や維持管理について考えましょう。
このように、売却することのメリット・デメリットを考えながら売却を進める必要があります。

売却価格の設定

収益物件を売却する際、基本的には相場よりもかけ離れた金額を提示すると売買が成り立たないため、注意が必要です。
そのため、売却の価格は不動産会社のサポートのもと、現在の利回りを基準にして相場に近い現実的な値付けをおこないましょう。
また、周辺にある物件の相場や公示地価などを基準に、だいたいの相場を把握しておくことで適正価格を知ることができます。
収益物件の査定方法で重視されるのは、収益還元法にもとづいた利回り相場で、「年間の賃貸収入÷表面利回り」の計算式で算出されます。
表面利回りとは、収益性の高さを測るために使用する数値のことで、諸経費を含まずに単純に年間の賃貸収入を物件の購入価格で割るものです。
表面利回りは、インターネットの広告などでも一般的に表示されるものですが、税金や維持費、管理費などの経費を含まず、実際の利回りとは異なります。

まとめ

収益物件を売却する方法はどのようなものか、タイミングや手順、高く売却するためのポイントについて解説しました。
売却する際には、なるべく高く売却できるためにも、売却するタイミングや適性な価格設定が重要です。
私たち「アーク」は、台東区エリアを中心に不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却でお困りの方やご不明な点がある場合は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。