収益物件の売り時とは？売却によって生じるメリットとデメリットも解説！

収益物件を所有していると一定の収入を得ることができる一方で、リスクが生じる可能性があります。
場合によっては、所有しているよりも売却したほうがメリットを得られることもあるでしょう。
そこで今回は収益物件の売り時や、売却によって生じるメリットとデメリットについてご説明します。

収益物件の売り時とは①売却に適したタイミングと売却の流れ

収益物件とは、ご自身の居住用ではなく、毎月一定の賃貸収入を得ることができる不動産です。
アパートやマンションのイメージが強いかもしれませんが、ほかにも居住用の一戸建てや商業用の物件、コインパーキングなどが収益物件に該当します。

収益物件の売り時とは

収益物件は収入を得られる不動産なので、売らないほうが良いと思うかもしれません。
けれども、収益物件を所有していると、さまざまなリスクが生じます。
たとえば、必ずしも経営が黒字になるとは限りません。
空室が多いと家賃収入が減り、経営を圧迫する可能性があるでしょう。
また、購入時にローンを組んだ場合、金利が上昇すると返済額が増えてしまいます。
収益物件は居住用ではないため、購入資金を借りるときは不動産投資ローンを利用します。
不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高いため、金利が上昇すると大きな影響があるかもしれません。
そして、収益物件がマンションの場合は、大規模修繕の時期にも注意が必要です。
大規模修繕とは、マンションの経年劣化を防ぐために実施する大規模な修繕工事のことです。
建物や設備が老朽化して劣化が生じてくる築15年前後に実施されることが多く、多額の費用がかかります。
基本的には、毎月積み立てている修繕積立金が大規模修繕の費用に充てられますが、足りない場合はオーナーが不足分を支払うことになる可能性があります。
さらに、修繕積立金は大規模修繕を機に上がることが多く、月々かかる費用が増えてしまうでしょう。
ランニングコストの高い物件は買主が見つかりにくく、売却が難しくなるおそれもあります。
以上のようなリスクを回避するためには、タイミングを見計らって売却することが有効です。
また、リスク回避のためだけではなく、売却すると利益が見込めそうな場合も売り時だといえます。
購入金額よりも高く売れそうなときや、これまでに得た家賃収入と査定額を合わせると購入時の金額を超えそうなときは、売却を検討してみましょう。

収益物件を売却する流れとは

収益物件を売却する流れは、居住用物件とほぼ同じです。
売却する際は、基本的に以下の流れに沿って進めます。

• 不動産会社による査定を受ける
• 仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を始める
• 買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済のあとに物件を引き渡す

売却には通常3か月から半年ほどかかるので余裕を持って進めましょう。

収益物件の売り時とは➁売却によって得られるメリット

先述した収益物件の売り時に当てはまっても、メリットを感じられない場合は売却しないほうが良いと考えられます。
そのため、収益物件を売却すると得られるメリットを確認しておきましょう。
おもなメリットは、以下の3つです。

• まとまった現金が手に入る
• 収益物件の経営にかかる手間がなくなる
• 収益物件によって生じるリスクを回避できる

これらのメリットについてそれぞれご説明します。

メリット1：まとまった現金が手に入る

収益物件を売却すると、まとまった現金が手に入ります。
新たな投資計画を立てたときは、売却金を活用すると計画を実行に移せるでしょう。
ほかにも個人事業や資産運用など、幅広い用途に活用できます。

メリット2：収益物件の経営にかかる手間がなくなる

収益物件で利益を出すためには、経営や管理などをしっかりとおこなわなくてはなりません。
たとえば、入居者の募集や設備の故障を直す手配など、さまざまなことに対応する必要があります。
売却するとこれらの手間がなくなるうえ、まとまった現金が手に入ります。

メリット3：収益物件によって生じるリスクを回避できる

先述したように、収益物件を所有しているとさまざまなリスクが生じます。
金利が上がるとローンの返済額が増え、空室が出ると賃貸収入が減り、築年数が経つと修繕費がかさみます。
毎月一定の賃貸収入を得られることが収益物件の魅力ですが、これらのリスクにうまく対応できないと、収支がマイナスになってしまうでしょう。
その点、収益物件を売却して手にした現金は、これらのリスクによって減ってしまう心配がありません。

収益物件の売り時とは➂売却によって生じるデメリットと注意点

ご説明したメリットに魅力を感じる場合は、収益物件の売却を前向きに考えて良いかもしれません。
ただ、収益物件を売却するとデメリットも生じるので、確認しておきましょう。

収益物件の売却で生じるデメリットとは

収益物件を売却すると生じる大きなデメリットは、定期的な収益がなくなることです。
まとまった現金を得ることはできますが、売却後は賃貸収入がなくなります。
ですから、継続的な収入とまとまった収入のどちらを選択したほうが良いのかをしっかりと考えてから決断しましょう。
また、売れるまでに時間がかかる可能性があることもデメリットです。
先述したように、不動産の売却には通常3か月から半年ほどの期間がかかるといわれています。
買主がなかなか見つからないと、さらに長い期間がかかることもあるでしょう。
そして、トラブルが起こる可能性があることも売却のデメリットとして挙げられます。
とくに、オーナーチェンジ物件の売却ではトラブルが起こりやすいので注意しましょう。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される不動産のことです。
入居者がいても売却は可能ですが、買主が購入前に内見できないことが多いため、あとから「物件の状態が聞いていた内容と違う」などのトラブルが起こる可能性があります。
オーナーチェンジ物件の売却では、ほかにも「買主が見つかりにくい」「売却が長引いて値下げが必要になる」などのデメリットが生じることがあるので注意しましょう。

収益物件を売却する際の注意点とは

収益物件の売却では、トラブル以外にも注意点があります。
たとえば、ローンの残債がある物件を売却したいときは、アンダーローンかオーバーローンか確認することが必要です。
収益物件の売却価格がローンの残債を上回る場合はアンダーローン、下回る場合はオーバーローンです。
アンダーローンの場合は売却金を使ってローンを完済できるのでとくに問題はありません。
オーバーローンの場合は売却金だけでは完済できないので、自己資金などで補う必要があります。
自己資金が足りないときや、そこまでして売却する必要のないときは、ローンの残債が減るまで売却を先送りにしましょう。
また、収益物件の売却によって利益が出る場合は、譲渡所得税に注意する必要があります。
譲渡所得税とは、不動産を売却した利益である譲渡所得にかかる税金です。
譲渡所得の金額によっては高額になる可能性があるので、収益物件の売却を検討する際は、売却価格だけではなく譲渡所得税の税額も確認しておきましょう。

まとめ

収益物件を売却すると、まとまった現金が手に入ります。
ただし、デメリットや注意点もあるので、それらをふまえて総合的に判断することが大切です。
私たち「アーク」は、東京都台東区を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
収益物件の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。