不動産売却で確定申告が不要なケースはある？利用できる特例を解説！

不動産売却をしたときには、原則として確定申告が必要です。
しかし不要なケースもあるため、自身がどのパターンに該当するのかを知ってかおなければなりません。
そこで今回は、不動産売却したときの確定申告について解説します。
台東区で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却後の確定申告が不要であるかを確認する方法

1年間（1月1日～12月31日）に生じた所得は、確定申告によって税務署に申告・納税しなければなりません。
不動産売却によって生じる譲渡所得は、分離課税の対象です。
そのため源泉徴収を受けている方も、原則として確定申告することになるでしょう。
確定申告が必要になるのは、おもに以下のケースです。

• 不動産売却により利益が出た
• 特別控除や軽減税率などの特例を利用する

控除前の譲渡所得がゼロもしくはマイナスのときは、確定申告は不要です。
特別控除を適用すると課税譲渡所得がゼロになるようなケースでは、確定申告しなければならないため注意してください。

譲渡所得の計算方法

控除前の譲渡所得を確認する際は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費には、物件を取得したときにかかった費用（購入代金、建築費用、仲介手数料など）を計上します。
そして譲渡費用には、不動産売却に直接かかった費用（測量費用、建物の解体費用、仲介手数料など）を計上します。

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得には税金がかかり、不動産の所有期間に応じて以下の税率が適用されます。

• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（5年超）：20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判断します。
たとえば、2017年5月に取得した不動産を、2022年11月に売却したとします。
実際の所有期間は5年を超えていますが、2022年1月1日時点では5年以下なので短期譲渡所得となる点に注意してください。

損失が出たときも確定申告がおすすめ

譲渡所得がマイナスであれば、確定申告は不要であることを確認しました。
しかし一定の条件を満たしていると、ほかの所得（給与所得など）と損益通算できる特例を利用できます。
確定申告により損失分をほかの所得と相殺できるため、節税効果を期待できるメリットがあります。

不動産売却時の確定申告を忘れたときの対処法

不動産売却により確定申告が必要であるにも関わらず、申告を忘れたり、不要であると勘違いしたりすることもあるのではないでしょうか。
そこで、確定申告をし忘れたときのリスクや、対処法を確認していきましょう。

無申告加算税・延滞税が課せられる

申告期限までに確定申告を怠ると、無申告加算税が課せられます。
無申告課算税は、50万円までの部分には15％、それ以上の部分には20％の税率で加算されます。
少なくとも15％は余分に納税しなければならなくなるため、譲渡所得があるときは忘れずに申告をおこないましょう。
そして期限までに納税できないと、日数に応じた税率の延滞税が課せられます。
納税期限から2か月までは年7.3％、それ以降は年14.6％です。
そのため、納税を忘れたことに気が付いたときは速やかに納税を済ませるようにしましょう。

金融機関の融資を受けられなくなる

事業を手がけている場合、確定申告をしていないと決算書が正しく作成されていないことになります。
決算書がないと金融機関の融資を受けられなかったり、現在受けている融資が打ち切られたりするリスクがあります。
もし虚偽の決算書を作成してしまうと今後の取引もできなくなるでしょう。
さらに金融機関から税務署へ通告もいくので、無申告加算税などのペナルティを受ける可能性が高まります。

税務署が調査にくる

不動産売却をしたにも関わらず確定申告をしないと、無申告の可能性があるとして税務署が調査にくる場合があります。
もちろん譲渡所得がゼロなど、申告不要なケースであれば問題ありません。
税務署が調査にくるリスクを避けるためにも、基本的に不動産売却をしたときは確定申告を忘れずにおこないましょう。

不動産売却時の税金の特例とは？

不動産売却で得られた譲渡所得は、特別控除や軽減税率などの特例を利用できる場合があります。
納税額を抑えられるだけでなく、譲渡損失が出たときには税金の還付を受けられることもあります。
そこで、不動産売却の際に利用できる特例について確認していきましょう。

マイホームを売ったときの特例

マイホーム（居住用財産）を売却すると、譲渡所得から最高で3,000万円が控除されます。
具体的には、以下の条件を満たしている必要があります。

• 居住用財産であること（別荘は不可）
• 住まなくなってから3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
• 建物を解体した場合には、解体から売買契約が成立するまでにその土地をほかの用途に供していないこと
• 建物の解体から1年以内に売買契約を締結し、かつその敷地に居住しなくなってから3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却していること
• 売主と買主が配偶者や親子などの特別な関係ではないこと
• 建物とともに土地や借地権も売却すること

軽減税率の特例

譲渡所得に適用される税率は、所有期間によって異なります。
マイホームの場合は、不動産売却をした年の1月1時点における所有期間が10年を超えていると、以下の軽減税率の特例を受けられます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％、住民税4％、復興特別所得税0.21％）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）

3,000万円の特別控除と併用できるため、利益が3,000万円を超えたときには軽減税率の特例も利用するのがおすすめです。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを買い替えるため不動産売却をし、譲渡損失が生じたときは損益通算および繰越控除の特例を利用できます。
そして損益通算しても控除しきれなかった分については、不動産売却をした翌年以降3年間まで繰越控除が可能です。
税金の還付を受けられる可能性があるので、対象になる場合には忘れずに確定申告しましょう。
そして、いずれの特例も利用するためには確定申告が必要です。
そのため、申告が不要と思われるケースでも自己判断はせず、税理士や税務署に確認しましょう。

まとめ

不動産売却における確定申告について解説しました。
譲渡所得がゼロのときには手続きは不要ですが、特例を適用することによって納税を免れる場合には確定申告が必要です。
また、確定申告が必要であるにも関わらず申告を忘れたらペナルティもあるため、自己判断はせず税理士や税務署に確認するのがおすすめです。
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