不動産売却における減価償却とは？計算方法や注意点を解説！

「不動産売却における減価償却がよくわからない」とお悩みの方はいらっしゃいませんか。
不動産売却により発生した譲渡所得（利益）は、所得税の課税対象になります。
そのため課税額を算出して確定申告をする必要がありますが、その計算時に用いるのが減価償却です。
この記事では、減価償却とは何か、計算方法や注意点を解説します。
台東区にお住まいで、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

不動産売却後の確定申告で必要な減価償却とは？

減価償却とは、固定資産の価値を年ごとに減らす会計手続きのことです。
固定資産とは、不動産や自動車、パソコンなど取得に10万円以上かかった資産を指します。
具体的には、固定資産の取得にかかった費用を耐用年数で割って、毎年少しずつ減価償却費として計上します。
なお、不動産売却で減価償却の対象となるのは建物部分のみであり、土地は該当しません。
建物は時間の経過とともに劣化していきますが、土地は経年劣化しないものと考えられているためです。

不動産で減価償却が必要になるのはいつ？

アパートなどの収益物件は、所得に対する確定申告時と物件を売却する際に減価償却を用います。
自宅において減価償却が必要になるのは、売却するときです。
収益物件にしろ自宅にしろ、不動産売却で譲渡所得（利益）が発生すると、譲渡所得税が課されます。
ここで注意したいのが、譲渡所得は不動産売却で得たお金すべてではないということです。
譲渡所得は、不動産の売却代金から「購入時にかかった費用」や「売却時にかかった費用」を差し引いた金額を指します。
そのため、不動産の購入費用は取得費用として計上することが可能です。
しかし、建物は築年数とともに劣化するため、購入時に支払った費用をそのまま計上することができません。
そこで、建物の購入費用を耐用年数で割り、毎年一定額ずつ減価償却費として計上していくことになります。

譲渡所得税はいつ誰が納税する？

譲渡所得税は、所得税と住民税の総称です。
会社員だと勤め先が所得税の申告や納税をおこなうため、確定申告は必要ないと思われがちですが、そうではありません。
不動産売却における譲渡所得税は「申告分離課税」に該当するため、売主がご自身で確定申告をして納税する必要があります。
確定申告をおこなうのは、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間です。
住民税は、所得税の確定申告をおこなえば自動的に申告したことになりますが、納税は翌年の5月以降となるため注意が必要です。

不動産売却における減価償却費の計算方法

続いて、不動産売却における減価償却費の計算方法をご説明します。
減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2種類がありますが、自宅の売却時には「定額法」を用います。
定額法とは、減価償却の対象となる金額を法定耐用年数で割って、毎年同じ金額を減価償却費として計上する方法です。
平成19年の税制改正により定額法の計算方法が変更となりましたが、自宅を売却する際は「旧定額法」で計算します。
旧定額法を用いた計算式は、次のとおりです。
減価償却費＝建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数
計算式のなかにある「0.9」という数字は、法定耐用年数を過ぎても建物に残る価値を表しています。

建物の取得費用とは

建物の取得費用とは、建物の購入価格と購入時にかかった費用の合計額です。
建物の購入価格を調べるには以下の2つの方法があります。

• 売買契約書を確認する
• 購入時の消費税額から逆算する

ほとんどの場合、売買契約書には土地と建物の価格がわかれて記載されています。
記載が無い場合は、土地には消費税が課税されないため、購入時の消費税額から逆算して計算しましょう。
一方で購入時にかかった費用とは、仲介手数料や印紙税、登記費用などが該当します。
それらの費用を土地価格と建物価格の割合で按分すれば、建物を購入する際にかかった費用を算出できます。

償却率とは

償却率とは、1年間で消失する価値の指標で、法定耐用年数によって決まります。
売却する不動産が以下のどれに当てはまるかチェックしておきましょう。

• 鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造：償却率 0.015・法定耐用年数 70年
• レンガ造、石造、ブロック造：償却率 0.018・法定耐用年数 57年
• 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚が4mm超）：償却率 0.020・法定耐用年数 51年
• 木造または合成樹脂造：償却率 0.031・法定耐用年数 33年
• 木骨モルタル造：償却率 0.034・法定耐用年数 30年

なお、法定耐用年数は事業用（収益物件）と自宅用で異なる点に注意が必要です。
自宅用の法定耐用年数は、事業用の1.5倍に設定されています。

経過年数とは

自宅用の不動産を売却する場合の経過年数とは、不動産を購入してから売却するまでの所有期間のことです。
年単位で計算するため、端数が6か月以上の場合は1年に切り上げ、6か月未満の場合は切り捨てます。
たとえば、3年4か月であれば所有期間は3年、3年9か月であれば所有期間は4年です。
ちなみに、事業用不動産の場合は「経過年数＝築年数」となります。

不動産売却における減価償却の注意点

最後に、不動産売却における減価償却の注意点を2つ解説します。

概算取得費を用いる際の注意点

相続した実家など築年数の古い建物は「購入時にいくらかかったかわからない」ということも少なくありません。
このような場合は、売却価格の5％を概算取得費として計上できます。
しかし、概算取得費で計算すると利益が大きくなり過ぎて、納税額が大幅に増えてしまう可能性があるため注意が必要です。
取得費用を多く計上して節税につなげるためにも、なるべく購入時の費用がわかる書類を探して準備しましょう。
なお、購入時の費用は売買契約書や領収書でなくても、通帳の出金履歴や住宅ローンの返済予定表などで証明できることもあります。
「これも証明資料に該当するかな」と思うような書類があれば、税務署で確認してみると良いでしょう。

譲渡損失が出た場合の注意点

不動産売却では、売却益ではなく譲渡損失（赤字）が生じることもあります。
譲渡損失が生じた場合、譲渡所得税は課税されないため、確定申告は義務ではありません。
しかし、特例を利用することで、譲渡損失とほかの所得を相殺して、節税できる可能性があります。
この特例を損益通算といい、利用するには確定申告が必要です。
国税庁のホームページに適用要件などが記載されているため、あらかじめチェックしておくと良いでしょう。
もし適用要件にあてはまるようであれば、期限内に申告できるよう早めに必要書類などを準備することをおすすめします。

まとめ

不動産売却において減価償却が必要になるのは、譲渡所得税を計算するときです。
減価償却費の計算方法には定率法と定額法がありますが、自宅の場合は定額法を用いて計算します。
売却する不動産が自宅用か事業用かで計算方法も異なるため、お間違えのないようご注意ください。
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