相続後に換価分割で遺産を分けるメリットとは？税金についても解説

相続した不動産を売却し、その売却した資金で分配する方法が「換価分割」です。
換価分割は、分割しにくい相続財産を公平に分けることも可能など、メリットが多いのも特徴です。
そこで、相続による換価分割とは何かやメリット・デメリット、また換価分割でかかる税金について解説します。
台東区で不動産を相続する予定がある方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

相続による換価分割とは？遺産分割協議書の書き方について

相続で遺産を分割する方法には、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4つがあります。
今回はそのなかの「換価分割」について解説します。

換価分割とは

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金化し、相続分に応じて分割する方法です。
換価分割による遺産分割が選ばれるケースは以下のような場合です。

• 誰も不動産の相続を望んでいない場合
• できるだけ公平に相続したい場合
• 代償金を支払えない場合
• 相続税の納税資金に充てたい場合
• 現物のままでは分割しにくい財産の場合

相続しても不動産の活用予定がなく、誰も相続したくない場合は不動産を売却する換価分割が適していると言えるでしょう。
活用がないまま空き家になってしまえば、犯罪の拠点となったり定期的な管理・維持が必要になります。
また、相続税は原則として現金納付です。
不動産売却で得た資金で相続税の納税に充てたい場合にも有効な手段と言えるでしょう。
さらに換価分割であれば、現物では分割しにくいとされる不動産をはじめ、車や貴金属、証券なども換価分割すれば公平に分け合うことが可能です。

換価分割した際の遺産分割協議書の書き方

換価分割する相続財産を含むすべての遺産について、相続人全員で遺産分割協議をおこなわなければなりません。
そして、遺産分割協議で決定した内容は「遺産分割協議書」へ記載する必要があります。
換価分割の遺産分割協議書の書き方には「共同名義にした場合」と「単独名義とした場合」の2つのパターンがあります。
共同名義にした場合の書き方
対象の不動産を複数の相続人で共同で所有するようなケースは、共有で取得することや割合を記載します。
また、売却で得た資金をそれぞれの共有持分割合に従って取得することも記載し、相続人の住所・氏名を署名し実印での押印をおこないます。
単独名義とした場合の書き方
不動産を1人の代表者名義にする場合は、換価分割のために代表者の相続人が取得することを記載します。
また、売却で得た資金は相続人で分配することも記載し、相続人の住所・氏名を署名し実印で押印します。

換価分割では相続登記が必要

相続登記とは、被相続人から相続人へ名義変更をする際の手続きのことです。
現在は相続登記は任意となっていますが、2024年4月1日からは義務化されます。
不動産売却をする際は、不動産の所有者でなければ売却はできません。
そのため、不動産売却をするならば相続登記は必要ということになります。
たとえ相続後すぐに売却するとしても、権利関係の過程を忠実に公示する「登記」をおこなわなければなりません。
したがって、不動産売却をおこなう換価分割をする際は相続登記が必須です。

相続後に換価分割をおこなうメリット・デメリットとは

次に、換価分割で遺産分割するメリットとデメリットを解説します。

メリット①公平に遺産分割できる

換価分割は、どの分割方法よりも公平に分割できる点は大きなメリットと言えるでしょう。
現物分割や代償分割では、そのままの形で相続されるため、相続人のあいだで不平等となる可能性があります。
換価分割は、分割しにくい不動産を現金化するため、1円単位で分けることも可能です。

メリット②相続税の節税になる

換価分割は、相続後に不動産を売却するため相続税の節税になることがあります。
それは不動産の評価額が時価よりも低くなるケースが多いためです。
そのため、相続時は資産を不動産のままで持っていたほうが資産総額が低くなり、相続税も少なくなります。
したがって相続前に現金化するのではなく、相続後に現金化したほうが節税対策となるでしょう。

デメリット①売却の手間がかかる

一方で、換価分割にもデメリットはあります。
まず、相続で慌ただしいにもかかわらず不動産売却を進める必要があるため、時間と手間を要する点です。
また、不動産売却には通常3～6か月の期間を要します。
ある程度の期間がかかるため、簡単には売却することができません。
買主が見つからなければ、さらに時間がかかる可能性もあります。
そのため換価分割の場合は、手間と時間がかかることを理解したうえでおこなう必要があるでしょう。

デメリット②売却により費用・税金がかかる

不動産売却を進めていくなかでは、さまざまな費用や税金が発生することもデメリットの1つです。
たとえば不動産会社へ仲介を依頼すれば、仲介手数料が発生します。
また、売却で利益が出れば譲渡所得税も発生します。
このように不動産売却をすると費用や税金が発生するため、受け取れる額が思った以上に少ないという可能性もあるでしょう。

相続後に換価分割した際にかかる税金とは？

換価分割で遺産分割をした際は、どのような税金がかかるのでしょうか。
譲渡所得税・相続税・贈与税について見ていきましょう。

売却益が出れば「譲渡所得税」が発生する

前項で少しご説明しましたが、不動産売却で利益が出れば、その利益に対して「譲渡所得税」が課せられます。
譲渡所得税とは、所得税・復興特別所得税・住民税の総称で、すべて譲渡所得（売却益）に対してかかる税金です。
譲渡所得税は、譲渡所得（売却益）に税率を乗じて算出します。
譲渡所得とは、売却価格から不動産を購入する際にかかった費用と、売却する際にかかった費用を差し引いて求めることができます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
譲渡所得がプラスとなった場合は、譲渡所得税が発生することがあります。
ただし、相続した不動産を売却した場合は3,000万円の特別控除が適用されることがあるため、利用できれば譲渡所得をマイナスもしくはゼロとすることも可能です。
譲渡所得がプラスでなければ、譲渡所得税がかかることはありません。
ただし、特別控除が適用されるには一定の条件を満たす必要があるため、国税庁のホームページなどでご確認ください。
また譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年超の長期譲渡所得の場合は20.315%、5年以内短期譲渡所得の場合は39.63％です。
なお、2037年までは復興特別所得税が課せられます。

相続税は課税されない

相続税は、相続財産の評価額に対して課される税金です。
そのため、換価分割による不動産売却で得た代金とは関係ないため、課税されることはありません。

贈与税は遺産分割協議書へ記載していれば課税されない

贈与税についても、遺産分割協議書に「換価が目的であること」「売却代金の分割率」を記載しておけば、課税されることはありません。
記載していない場合は贈与とみなされ、贈与税が発生することもあるため必ず記載しておきましょう。

まとめ

遺産分割方法には、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割がありますが、換価分割がもっとも公平にトラブルなく分割できる方法です。
相続後に活用予定がない方、できるだけ公平な分配を望んでいる場合は、換価分割を検討してみてはいかがでしょうか。
また、贈与と見なされないためにも、遺産分割協議書には換価分割である旨などを必ず記載しておきましょう。
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