離婚による不動産売却での注意点とは？タイミングや媒介契約などを解説

離婚による不動産売却は通常の不動産売却と異なり、さまざまな注意点があります。
スムーズに売却を進めるためにも、離婚前に注意点を把握しておくと良いでしょう。
そこで、離婚時の不動産売却におけるタイミング、オーバーローン、媒介契約についてそれぞれの注意点を解説します。
台東区で離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

離婚時の不動産売却の注意点①タイミングについて

離婚による不動産売却で注意したい1つ目は「タイミング」です。
タイミングを異なると、さまざまなデメリットが生じてしまうため注意しましょう。

離婚による不動産売却に適したタイミングとは

離婚によって自宅などを売却する場合は、離婚前と離婚後の、どのタイミングでおこなったほうが良いのでしょうか。
結論から言えば、離婚による不動産売却は「離婚後」が適していると言えます。
なぜなら、離婚前に売却しその財産を分けると、財産を受け取る側に贈与税が発生する可能性があるからです。
離婚後であれば、財産分与となるため贈与税が発生することはありません。
また、離婚後に不動産売却をおこなえば売り急ぐ必要がないため、売却活動に専念でき理想の価格で売却することも可能でしょう。
ただし、離婚後も元配偶者とこまめに連絡を取り合う必要があります。
離婚後に連絡が取れないなどのトラブルが発生すると、スムーズに売却が進まない可能性があるため注意が必要です。

離婚前の不動産売却が向いている方

一般的には、離婚後に不動産売却をおこなったほうがメリットが多いですが、離婚前に向いている方もおられます。
それは、以下のような場合です。

• 離婚後に連絡を取りたくない方
• 離婚を急いでいない方
• 離婚後のトラブルを回避したい方

このような場合は、離婚前の不動産売却に向いていると言えます。
離婚後に顔を合わせたくない、連絡を取りたくないという方は、離婚前のほうが話し合いが円滑に進む可能性が高いでしょう。
また、家の売却が済むまで離婚を待てるという余裕がある方も、離婚前の不動産売却に向いています。
一般的に不動産売却に要する期間は3～6か月です。
物件の状態や立地によってはそれ以上かかることも予測されます。
離婚後に長期化して不動産売却が難航すれば、さまざまなトラブルや手間がかかることもあるでしょう。
問題が深刻化すれば、弁護士を介しての協議などに発展する可能性もあります。
そのため、離婚後のトラブルを回避したい場合も、離婚前の不動産売却を検討すると良いでしょう。

離婚時の不動産売却の注意点②オーバーローンについて

離婚による不動産売却で注意したい2つ目は「オーバーローン」です。
オーバーローン状態のままでは売却できないケースもあるため、注意が必要です。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却価格よりも上回っている状態のことを指します。
反対に、住宅ローン残債が売却価格よりも下回る場合を「アンダーローン」と言います。
アンダーローンであれば、売却金で住宅ローンを完済できるため、問題なく売却することが可能です。
しかしオーバーローン状態の場合は、不動産売却をしても住宅ローンが残ってしまうため、足りない分を自己資金などでまかなうなどの対処が必要になります。
通常、不動産を売却する際は、住宅ローンが残った状態で売却することはできません。
なぜなら、住宅ローンの融資を受ける際に不動産に抵当権を設定しているからです。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にとる権利のことです。
この抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必須になります。
そのため、自己資金などで補填して完済しなければ不動産売却をすることはできません。

オーバーローンの場合の売却方法

オーバーローン状態であり、自己資金で補填しても賄えないというケースもあるでしょう。
そのような場合は、通常の不動産売却が難しくなります。
オーバーローン状態で、売却後もローンが残る場合は「任意売却」という売却方法で不動産売却することが可能です。
任意売却とは、ローン残債が残る場合でも金融機関の合意を得られれば不動産を売却できる方法です。
任意売却も売却方法は通常と同じように進めていくため、市場価格に近い金額で取引することもできます。
ただし任意売却の場合は、全額ローンを返済しないことになるため、滞納したケースと同様に信用情報に「事故情報」が掲載されてしまうため注意が必要です。
事故情報が掲載されると、その期間はクレジットカードを作成できなかったり、新たなローンを組んだりすることができません。
離婚後に新たにローンを組む予定がある場合は、この点に注意しておきましょう。
なお、任意売却は金融機関の合意が必須になるため、まずは金融機関へ相談してみることをおすすめします。

離婚時の不動産売却の注意点③媒介契約の選び方

離婚による不動産売却で注意したい3つ目は「媒介契約の選び方」です。
媒介契約とは、売主が不動産会社へ仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があるため、それぞれ自分に合った契約方法を選ぶ必要があります。
3つの媒介契約の特徴と注意点を解説します。

媒介契約1：一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約可能な方法で、自分が買主を見つけてきた際も取引することが可能なため、比較的自由度が高い契約方法です。
ただし、ほかの契約方法と比べて物件情報サイト「レインズ」への登録義務がなかったり、販売状況の報告義務がなかったりする点がデメリットです。
そのため、需要の低い物件の場合は、売却までに時間がかかるケースもあります。

媒介契約2：専任媒介契約

専任媒介契約は不動産会社1社のみと契約可能で、複数の不動産会社と契約することはできません。
1社のみとしか契約が結べないため、営業活動の範囲が狭くなると考えられますが、その分手厚いサポートを受けることができます。
たとえば、レインズへの物件情報の登録は義務とされていること、また販売状況の報告も2週間に1度と義務が課せられています。
そのため、安心して任せることができる点がメリットです。
なお、専任媒介契約でも、自分が探してきた買主と取引することは可能です。

媒介契約3：専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に1社のみとの契約です。
専属専任媒介契約の場合は、専任媒介契約より手厚いサポートやフォローが可能です。
レインズへの登録義務はもちろんのこと、販売状況報告は1週間に1度以上の報告が義務付けられています。
定期的に報告を受けるため、売主も状況を把握しやすく販売戦略が立てやすい点がメリットです。
また、築年数が古いなど条件が悪い不動産や高値で売却したい場合には、おすすめの契約方法です。

まとめ

離婚による不動産売却をおこなう際は、タイミングや住宅ローン残債、媒介契約の選び方などさまざまな点に注意が必要です。
とくに売却タイミングによっては、税金が発生する可能性もあるため、慎重に検討する必要があるでしょう。
また住宅ローンの残債が大きい場合は、通常の売却が難しいこともあるため、その際は金融機関へ相談してみることをおすすめします。
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