空き家は放置せずに売却するのがおすすめ!その理由とは?

空き家は放置せずに売却するのがおすすめ!その理由とは?

この記事のハイライト
●空き家を放置すると多くのデメリットが生じるため早めに売却するのが得策
●空き家といえども固定資産税や都市計画税が課される
●空き家を売却する場合は「古家付き土地」として売却するのがおすすめ

親から相続した実家の処分に困り、そのまま放置しているという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
空き家を放置すると多くのデメリットが生じ、場合によっては所有者が大きな責任を負わなければならない事態になるため、早めに処分を検討するのが得策です。
そこで今回は、空き家を放置すると起こり得るデメリットや、所有者に課される税金、空き家の処分方法について解説します。
東京都台東区で空き家を所有している方や、相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

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空き家の放置が原因で起こり得るデメリット

空き家の放置が原因で起こり得るデメリット

相続が発生した際、親が所有していた不動産は財産の1つとして相続人に引き継がれます。
親と一緒に実家に住んでいた方や、将来利用する予定がある場合は良いですが、処分に困るという方も珍しくありません。
空き家となった実家の処分方法がわからず、そのまま放置しているケースも多くみられ、空き家の増加が社会問題となっています。
利用しない空き家は早めに処分するのが得策だといえますが、その理由は、空き家を放置することによって、下記のように多くのデメリットが生じるためです。

デメリット1:老朽化が進み倒壊する恐れがある

建物は年数の経過とともに劣化しますが、人が住んでいる家は換気や清掃、メンテナンスをおこなうため、劣化のスピードを抑えることできます。
しかし空き家は、閉め切った状態で換気や清掃がおこなわれず、損傷の修繕もすぐにできないため老朽化が急速に進みます。
家のなかには湿気がこもり、カビやシロアリが発生しやすい状態です。
湿気やシロアリによって柱などが腐食し、建物の躯体が大きなダメージを受けた状態で放置すると、地震が発生した際に倒壊する恐れがあります。

デメリット2:犯罪に利用される恐れがある

人気のない空き家は、犯罪者の絶好のターゲットになりかねません。
たとえば放火犯に火をつけられ、空き家が原因で隣家を巻き込む大きな火災が発生する可能性があり危険です。
また犯罪者の隠れ家になったり、不法投棄の現場になったりと、犯罪に利用されることもあり得るのです。

デメリット3:近隣トラブルを引き起こす可能性がある

空き家が原因で近隣の住宅に被害を及ぼした場合、その責任は所有者が負わなければなりません。
大きな被害でなくても、庭木が道路や隣家の敷地まで越境したり、害獣の住処になったりなど、空き家は近隣トラブルを引き起こすもとになりかねないのです。

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空き家を放置しても税金はかかる

空き家を放置しても税金はかかる

空き家を放置すると、多くのデメリットが生じることを前章で解説しましたが、所有者には毎年固定資産税と都市計画税が課されることも大きな負担です。
固定資産税と都市計画税は、だれも住んでいない空き家であっても、人が住んでいたり利用したりしている不動産と同様、納めなければなりません。

空き家にはどれくらいの税金がかかるのか

固定資産税と都市計画税は、所有する固定資産の評価額(課税標準額)を基準に、定められた税率をかけて計算されます。

  • 固定資産税額=固定資産評価額×1.4%(標準税率)
  • 都市計画税=固定資産評価額×0.3%(標準税率)

なお、不動産の所有者に課される固定資産税と都市計画税ですが、住宅用地については、住宅用地の特例により軽減措置が受けられます。
軽減措置の内容は以下のとおりで、土地の大きさによって軽減率が異なります。
小規模住宅用地
小規模住宅用地とは、住宅やアパートなどの敷地で200㎡以下の部分です。
この場合、固定資産税は評価額の1/6、都市計画税は1/3に軽減されます。
一般住宅用地
一般住宅用地とは、住宅やアパートなどの敷地で200㎡を超える部分です。
この場合、固定資産税は評価額の1/3、都市計画税は2/3に軽減されます。
ただしこの特例が適用されるのは、住宅やマンションなどの敷地として利用されていることが条件であるため、更地には適用されません。

「特定空家」は軽減措置の対象外

空き家が建っていると、住宅用地の軽減措置が受けられるため、維持管理をしっかりおこなえば、土地の税金が安いまま空き家を所有できます。
しかし放置し続け、自治体から「特定空家」に指定されると、軽減措置の対象外となるため注意が必要です。
特定空家とは、適切な管理がおこなわれておらず、保安上・衛生上そのまま放置するのは棄権であると自治体が判断した空き家のことです。
特定空家に指定されると、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられなくなり、税金が跳ね上がります。
また自治体から状況を改善するよう指導・勧告・命令などを受けても対応しない場合は、行政代執行により強制的に空き家が解体される場合があります。
そして解体にかかった費用は、空き家の所有者が負担しなければなりません。
このように、空き家は所有しているだけで税金がかかり続け、「特定空家」に指定されると、さらに大きな負担が生じるのです。

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空き家は放置せずに売却して現金化するのが得策

空き家は放置せずに売却して現金化するのが得策

空き家の所有者に起こり得る多くのデメリットや、税金が跳ね上がるリスクを考えると、空き家は早めに処分するのが得策です。
しかし実際に空き家を売却したいと思った際に、どうすれば良いのかわからないという方も少なくありません。
そこで最後に、空き家を売却する2つの方法について解説します。
空き家は築年数が古い建物であることが多いため、以下の2種類の方法で売却するのが一般的です。

古家付き土地として売却する

空き家をそのまま残し、土地とセットで売却する方法です。
築年数が古すぎると、空き家の資産価値はほぼゼロになります。
しかし土地には経年劣化という考えがないため、市場に大きな変化がなければ、資産価値が大幅に下がることはあまりありません。
そこで、中古住宅としてではなく、「土地」をメインにして売り出すのです。
古家付き土地として売り出すメリット・デメリット
空き家が建っている状態で売り出す場合、先述した住宅用地の軽減措置が適用されるため、税金を抑えたまま売却活動をおこなえます。
また最近は、建物を安く購入し、自分好みにリノベーションしたいという方が増えており、築年数や見た目より、周辺環境や価格を重視する方が多いです。
そのような買主が現れれば、古家付き土地をスムーズに売却できます。
ただし売却活動中も、火災や倒壊のリスクを抱えることと、更地に比べると買主が見つかりにくい点がデメリットです。

更地にして売却する

空き家を解体し、更地にしてから売却する方法です。
更地にすることで、中古の住宅ではなく、土地を探している方にも検討してもらえます。
更地にして売り出すメリット・デメリット
解体してしまえば、倒壊や火災の心配はなくなり、管理も不要です。
また空き家がなくなることで、土地の状態を確認しやすいことと、すぐに建物を建てられることから、買主が現れやすい傾向にあります。
ただし、更地にするためには、空き家の解体費用がかかります。
また更地にすると、住宅用地の軽減措置が適用されなくなり、固定資産税や都市計画税が跳ね上がるため、売却期間が長引くと税金の負担が大きくなるでしょう。

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まとめ

空き家を放置すると多くのデメリットが生じ、固定資産税や都市計画税も支払い続けなければならないため、不要な空き家を所有するメリットはほぼありません。
空き家が建っている状態で売り出すと、解体費用がかからず、税金が跳ね上がることを心配することなく売却活動をおこなえます。
したがって、不要な空き家を所有している場合は、放置せず、そのままの状態で売却して現金化することをおすすめします。
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