囲繞地でも売却は可能？売れにくい理由や売却につながるポイントも解説！

不動産のなかには、売却が難しいと考えられる物件があります。
囲繞地はその1つであり、売却したいと思っても、売れるかどうか不安が大きいかもしれません。
そこで今回は、囲繞地を売却する際に確認しておきたい基礎知識や売れにくい理由、売却するためのポイントなどを解説します。
台東区で囲繞地の売却を検討されている方は、ぜひご参考にしてください。

囲繞地を売却する際に確認しておきたい基礎知識とは

囲繞地は「いにょうち」と読み、特殊な性質がある土地です。
普段は意識する必要がなくても、売却を考えたときは、どのような土地なのか理解しておいたほうが良いでしょう。
そこで、囲繞地の特徴を確認しておきましょう。

囲繞地の特徴とは

囲繞地とは、袋地を取り囲む土地のことです。
囲繞地が特殊な土地である理由には、袋地が大きく関係します。
袋地とは、道路に接していない土地のことです。
接道義務を満たしていないため、新たに建物を建てることができず、現在ある建物の建て替えなどもできません。
そして、ほかの方が所有する囲繞地を通行しないと、道路に出られないことも大きな特徴です。
そのため、袋地の所有者には「囲繞地通行権」が与えられています。

囲繞地通行権とは

囲繞地通行権とは、袋地の所有者が囲繞地を通行する権利です。
袋地の所有者は、囲繞地を通らないと公道に出ることができないので、このような権利が認められています。
そして囲繞地通行権は、囲繞地の所有者の許可がなくても認められます。
囲繞地の所有者が抵抗を感じても、原則として拒否できないことは大きなデメリットでしょう。
なお、袋地の所有者が囲繞地通行権を行使する際は、基本的に通行料を支払う必要があります。
金額は定められておらず、所有者同士が協議して決めることが一般的です。
協議によって決まらない場合は、裁判所が近隣の相場などを参考にして金額を決めるケースもあります。
ただし、通行料が発生しないケースも2つあるので、どのようなケースなのか確認しておきましょう。
1つ目は、分筆などによって袋地ができたケースです。
分筆とは、1つの土地を複数に分けることであり、分け方によっては袋地ができてしまうことがあります。
その場合、通行料は発生しませんが、通行できるのは分筆などによって囲繞地となった土地に限られます。
2つ目は、通行地役権を無償で得たケースです。
通行地役権とは、ほかの方の土地を通行できる権利です。
囲繞地通行権は所有者の許可がなくても認められますが、通行地役権は双方の所有者が合意する必要があります。
通行地役権の場合、通行料の設定は自由なので、囲繞地の所有者が認めれば無償で通行することが可能です。

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囲繞地を売る際に知っておきたい売却が難しいと言われる理由とは

囲繞地は特殊な性質がある土地なので、通常の物件よりも売却が難しいと言われています。
売却が難しい具体的な理由を、確認してみましょう。

囲繞地の売却が難しい理由とは

囲繞地の売却が難しい大きな理由は、先述した囲繞地通行権です。
囲繞地通行権が行使されると、袋地の所有者が公道へ出るために囲繞地を通行します。
通行は必要最小限の範囲で、支障が少ない位置に限られ、通行料を得ることもできます。
けれど、所有している土地を他人に通行されることには、抵抗を覚える方が多いでしょう。
また、隣人の通行は許容範囲だとしても、敷地内を他人が自由に通行できる状況には、防犯面で不安を感じる可能性があります。
以上のような点から購入を希望する方が少ないと考えられることが、売却が難しいと言われる大きな理由です。

袋地の売却が難しい理由とは

囲繞地に接している袋地も、売却が難しい土地です。
そのおもな理由には、以下のデメリットが挙げられます。

• 建物の再建ができない
• 日当たりや風通しが良くない
• 非常時の対応が遅れる可能性がある

先述のとおり、袋地は接道義務を満たしていないので、建物の再建ができません。
そのため、現在の住宅が老朽化すると、住めなくなる可能性があります。
そのようなリスクのある物件を購入したいと思う方は、少ないでしょう。
また、周囲の囲繞地に建物があると、日当たりや風通しが悪くなります。
日当たりや風通しは、不動産を購入する際に重視されるポイントの1つなので、これらの条件が悪いと不利になるでしょう。
そして、道路に接していないため、緊急車両が出入りできないこともデメリットです。
急病人が出ても、救急車が近くまで入れないので、処置が遅れてしまうかもしれません。
火災が起こったときは、消防車が近くまで入れず、消火や救助が遅れてしまう可能性があります。
さらに、囲繞地を通行しないと道路に出られないことや、通行料が発生することなども、デメリットに挙げられます。
このような土地を好んで購入する方は、なかなか見つからないでしょう。

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囲繞地を売却したいときに押さえておくべきポイントとは

囲繞地をそのまま売り出しても、売れるまでには時間がかかるかもしれません。
しかし、売却につながるポイントを押さえると、買主が見つかる可能性が高まるでしょう。
そこで、囲繞地を売却する際のポイントを4つ確認しておきましょう。

ポイント①袋地とセットで売却する

囲繞地の大きなデメリットは、袋地の所有者が敷地内を通行することです。
袋地とセットで売却すると、そのデメリットがなくなるので、買主が見つかりやすくなるでしょう。
セットで売却するときは、袋地を買い取ってから一緒に売却する方法と、袋地の所有者と一緒に売り出す方法があります。
どちらも袋地の所有者の賛同が必要ですが、袋地も売却が難しい土地なので、応じてもらえる可能性はあります。
一緒に売り出す場合は、トラブル防止のために、売却金の取り分などをしっかりと決めておきましょう。

ポイント②等価交換をする

等価交換によって囲繞地である状態を解消することも、売却につながる方法として有効です。
袋地から道路に出るための土地と、同等の価値がある袋地の土地を交換すると、囲繞地は通常の土地として売却できます。
袋地の所有者は、他人の土地を通行しなくてはならないデメリットが解消するので、受け入れてもらえる可能性があるでしょう。

ポイント③隣地の所有者に売却する

通常はメリットの少ない囲繞地の購入でも、袋地の所有者にならメリットが生じます。
袋地の所有者が囲繞地を購入すると、通常の土地になり、さまざまな制約がなくなります。
デメリットの多くが解消されるので、売却するときも、袋地より買主が見つかりやすいでしょう。
袋地の所有者が売りたくない場合や、等価交換が難しいときは、買い取ってもらえないか相談してみましょう。

ポイント④囲繞地通行料を受け取りたい方に売却する

一般的に、袋地の所有者は囲繞地の所有者に通行料を支払います。
そのため、敷地内を通行されることが気にならず、通行料を受け取ることに魅力を感じる方には売却できる可能性があります。
先述した3つの方法がどれも難しそうな場合は、そのような方をターゲットにしてみましょう。

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まとめ

他人に敷地内を通行される囲繞地は、売却が難しいと考えられます。
そのため、売却する際は袋地とセットで売るか、等価交換によって囲繞地である状態を解消したほうが良いでしょう。
袋地の所有者には、囲繞地を購入すると得られるメリットがあるので、相談してみることも1つの方法です。
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