リースバックの売買契約書と賃貸借契約書の記載内容とは？特約も解説

リースバックを契約する際は、売買契約書と賃貸借契約書の2つの書類が必要です。
契約する際は、2つの書類について、事前に取り決めていた内容と合っているか確認することが大切です。
そこで、リースバックの売買契約書と賃貸借契約書の記載内容と、リースバック契約の特約について解説します。
台東区で住宅ローンの返済が苦しいとお感じの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックの契約時に必要な売買契約書の記載内容

リースバックとは、自宅を売却し、その後買主と賃貸借契約をおこない、そのまま住み続けられるサービスのことです。
そのため、リースバックを契約する際は、売主と買主が売買を交わす契約書「売買契約書」と、賃貸として住み続けるために必要な「賃貸借契約書」の2つが必要になります。
ここでは、まずは売買契約書に記載されている内容について見ていきましょう。
なお、一般的な不動産売買契約書と大きく変わる点はありませんが、リースバックには買い戻し特約が記載されている点が異なります。

記載内容①売買価格

リースバックの売買契約書には、物件をいくらで売却するか売買価格が記載されています。
事前に話していた金額と同じかどうか、必ず確認することが大切です。
仮に、金額が異なっていたことに気付かず売買を交わしてしまうと、間違った金額のまま取引することになりかねないため注意しましょう。

記載内容②決済日

売買契約書には、買主から売主へ代金を支払う決済日も記載されています。
決済日は、事前の取り決めで資金を必要とするタイミングに合わせているケースが多いです。
希望するタイミングに合っているかどうかを、確認しておきましょう。
なお、決済日と引き渡し日は同日であることが一般的です。

記載内容③買い戻しに関する取り決め

リースバックでは、将来売った家を買い戻すことも可能です。
買い戻す条件を買主と取り決めている場合は、ここの項目もしっかりと確認しておきましょう。
もし、記載がない場合は、希望していても将来買い戻しできない可能性があります。
口約束だけではトラブルになる可能性があるため、契約書にてしっかりと条件を示しておくことが大切です。
なお、買い戻しを希望する場合は、買主と買い戻し可能な期間や価格などを事前に協議する必要があります。

記載内容④物件の状態

売買契約書には、物件の状態および故障や破損に関する事項が記載されています。
事前に破損箇所や設備の不具合などがわかっている場合は、契約書に記載しておきましょう。
修繕責任を明確化することで、その後のトラブルを防止できます。
たとえば、入居後についてしまったキズであるのにもかかわらず、契約前から付いているキズなので自分で修理してほしいといったトラブルです。
このようなトラブルを回避するためにも、物件の状態を事前に契約書に記載しておくことが重要になります。

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リースバック契約時に必要な賃貸借契約書の記載内容

次に、賃貸借契約書の記載内容について見ていきましょう。
なお、リースバックにおける賃貸借契約は、売却代金を清算するタイミングで締結するのが一般的です。

記載内容①契約形態

リースバックの賃貸借契約書には、「普通借家契約」か「定期借家契約」のどちらで契約されているか契約形態が記載されています。
普通借家契約は、契約期間が満了しても借主が希望する限り更新可能な契約方法のことです。
一方で、定期借家契約は、契約期間が満了したら契約が終了し更新がない契約方法のことです。
リースバックでは、一般的に契約期間が2～3年の定期借家契約が結ばれることが多いですが、長く住むことを希望している場合は普通借家契約が締結できるところを探しましょう。
また、契約期間や定期借家契約でも再契約は可能なのかも確認しておくことが大切です。

記載内容②賃料・敷金

賃貸借契約で重要な箇所が、毎月支払う賃料と、敷金です。
リースバックでは、毎月家賃を支払うことで家に住み続けることができる仕組みです。
家賃は、売却価格と利回りで計算されるため、周辺の相場よりも割高になる点に注意しなければなりません。
賃貸期間が長いほど家賃負担が大きくなるため、毎月支払っていける金額なのかしっかり確認してから契約に進みましょう。
また、敷金が必要なのか、更新時や再契約時に家賃の値上がりがあるかどうかもチェックしておきましょう。

記載内容③中途解約方法

賃貸借契約には、契約を途中で解約する方法も記載されています。
通常は、1～2か月前の予告期間を設けるのが一般的です。
通達期間が過ぎて、家賃を余計に支払うことがないよう、しっかりと確認しておきましょう。

記載内容④退去時の原状回復

賃貸借契約書には、退去時の原状回復についても記載されています。
原状回復とは、借りていた部屋を本来あるべき状態、つまり入居するときの状態に戻して貸主に返す義務のことをいいます。
どこから売主に費用負担が発生するのか、トラブルにならないためにも確認しておくことが大切です。

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リースバックの契約書に記載されている特約とは？

リースバック契約では、さまざまな特約が付いていることがあります。
内容によってはトラブルになるケースもあるため、契約する前にしっかりと特約について理解しておくようにしましょう。
ここでは、3つの特約について解説します。

特約①買い戻し特約

前述したように、リースバックは、将来自宅を買い戻すことも可能です。
もし買い戻すことを希望している場合は、買い戻し特約を交わすことができます。
買い戻し特約を付けていることで、一定の期間内であれば不動産を自由に買い戻すことができます。
また、買い戻し特約の内容は登記が可能です。
万が一リースバックの貸主が第三者に住宅を転売しても、新たに取得した方に買い戻しを主張することができます。
一時的な現金化が目的でリースバックを利用した方にとっては、買い戻し特約は有効な手段といえるでしょう。

特約②中途解約に関する特約

リースバックの契約形態が定期借家契約の場合は、原則として中途解約することはできません。
もし、解約をする場合は、違約金が発生するケースもあります。
しかし、契約書に中途解約に関する特約が定められている場合は、その内容に従って解約することが可能です。
そのため、定期借家契約の場合は、この特約が付いているかどうかも確認しておきましょう。

特約③禁止事項

不動産を借りるうえで禁止されている事項が特約として記載されていることがあります。
たとえば、ペットの飼育や第三者への又貸し、リフォームが禁止事項として定められていることがあります。
今まで、ご自身が所有者として利用していた際は問題なかった部分が、借主になることで禁止事項となるケースも少なくありません。
禁止事項により自分の希望どおりにならないことが出てくるため注意しましょう。

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まとめ

リースバックを契約する際は、売買契約書および賃貸借契約書の2つが必要になります。
とくにリースバックの契約では、確認すべきポイントも多いため、トラブルにならないためにもしっかりと理解してから契約をするようにしましょう。
なお、買い戻し特約を付ける場合は、口約束ではなく書面にしっかりと条件などを示しておくことが大切です。
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